物業(yè)管理公司類型劃分

隨著房改的逐步深入，物業(yè)管理公司應(yīng)運而生，據(jù)統(tǒng)計全市已達959家注冊經(jīng)營，但是許多人對它還是膚淺的認識，感興趣的是成立業(yè)主委員會，有權(quán)選擇物業(yè)管理公司為業(yè)主服務(wù)，如管理服務(wù)不盡人意，有權(quán)中止合同，炒物業(yè)管理公司的“魷魚”，選擇大家滿意的物業(yè)公司上崗。而實際情況遠非想象的那么簡單。

在新舊矛盾交錯、類型復(fù)雜的情況下，物業(yè)管理公司嚴格規(guī)范住宅小區(qū)管理制度，提供方便快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得業(yè)主的滿意，是占領(lǐng)市場的首要選擇。況且類型繁多，有必要對各種類型的物業(yè)管理公司有初步的認識，相互了解，勤于溝通，共建美好家園才是物業(yè)公司與業(yè)主的共同心愿。

第一，由商品房開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司，由于硬件環(huán)境優(yōu)越，人員素質(zhì)高，各種服務(wù)設(shè)施齊備，商業(yè)娛樂休閑場所全都具備，再加上有千畝森林，百畝水面，自然環(huán)境優(yōu)越，使小區(qū)物業(yè)管理水平能很快向智能化管理邁進，這是很大優(yōu)勢，但也存在管理脫節(jié)，計劃經(jīng)濟體制下“官商”意識，服務(wù)質(zhì)量不高的問題，提高“軟件”水平是當務(wù)之急。

第二，是中央國家機關(guān)、企事業(yè)單位委托市房管部門管理的住宅小區(qū)，由于雙方有幾十年的良好合作基礎(chǔ)，資金充足，即便國家機關(guān)進行調(diào)整，人員分流，給物業(yè)管理帶來一定困難，但經(jīng)過溝通，達成共識。委托管理改為物業(yè)管理后，良好的合作基礎(chǔ)，經(jīng)費到位。使住宅小區(qū)維護修繕，設(shè)施改造逐步完善，物業(yè)管理水平的提高有目共睹。

第三，由房管所改制為物業(yè)管理公司，經(jīng)費短缺嚴重，由于小區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)年代長，設(shè)施改造項目過多，無資金保障，運行最為困難。

由于接收建設(shè)單位遺留下的問題，一直沒予解決，住戶以拒交各種費用為報復(fù)手段，多年積累，成了這些公司很大的虧損黑洞。再加上許多設(shè)施的強制更新，為提高首都大氣質(zhì)量，供暖燃料改為油料和天然氣。成本不斷上漲，供暖費收繳由于計劃經(jīng)濟體制下福利怪圈沒有改革，成了老大難問題，多年未果。在這種情況下，房管所改為物業(yè)管理公司，難度之大可想而知。況且改制難，生存更難。在這種情況下輕管理、重開發(fā)經(jīng)營，餐館擾民事件屢有發(fā)生。求生存如此之難，哪里有什么精力提高物業(yè)管理水平。據(jù)一家媒體報道，西郊一住宅小區(qū)垃圾成堆，環(huán)衛(wèi)部門不予清運，原因是小區(qū)物業(yè)公司拒交清運費，而物業(yè)小區(qū)則辯稱，我們是房管所改制的，奉上級領(lǐng)導(dǎo)之命改的，既不可能，又無能力交納垃圾清運費，而環(huán)衛(wèi)部門反駁說：既掛牌改制，就應(yīng)按章交費。雙方爭執(zhí)不休，遭殃自然是小區(qū)的居民。這樣無能力交納費用的物業(yè)公司，何必掛牌改制呢？

第四，是企事業(yè)單位行政房管部門改為的物業(yè)公司，由于歷史原因和各種因素，企事業(yè)單位蓋職工宿舍，社會化問題的矛盾越來越突出，成了阻礙企事業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的巨大包袱。如何讓行政房管部門分離出去，減輕企事業(yè)負擔(dān)成了企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)頭痛的問題，而讓行政后勤分離，成立物業(yè)公司，扶持幾年后，完全斷奶，成了最好的選擇。但人員素質(zhì)低，住宅設(shè)施老化，急待修繕的房產(chǎn)居多，資金短缺就更讓物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)頭痛的首要問題，求生存發(fā)展，廣拓門路，增加員工凝聚力，盡管保證員工收入不低于過去水平。這一切一切都需要資金支持，而企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)恨不得立竿見影，改制后減少投入，直到逐年遞減，最后能夠反過來上交企事業(yè)利潤，這種急功近利的做法，很難讓物業(yè)公司有什么發(fā)展前景，提高物業(yè)管理水平，讓物業(yè)公司健康發(fā)展。

一輪又一輪的討價還價的資金投入討論，雙方絞盡腦汁，衡量輕重，員工生存成了首要選擇。多開商業(yè)網(wǎng)點增加服務(wù)種類，這種不顧具體情況的經(jīng)營方式很難奏效。面對大型超市以連鎖方式，步步緊追的擴大服務(wù)范圍，除了交通干道附近和繁華路口外，小而全的服務(wù)經(jīng)營小店只能慘淡經(jīng)營。

第五，也是幾種物業(yè)公司里最為復(fù)雜的類型，就是企事業(yè)單位過去相互委托管理的住宅小區(qū)和宿舍樓，由于過去的歷史原因和各種因素，住宅樓產(chǎn)權(quán)分屬幾個單位，然而委托其中一個單位管理，每年按分攤面積，交納費用。這種情況實際很復(fù)雜，這里有過去年代，由于經(jīng)費不足，幾個單位分別購買一棟樓，有上下級單位合蓋的宿舍樓，有出賣地皮和出資金共建的房子，一個單位分成幾個小單位，產(chǎn)權(quán)變更的宿舍，中央和本市企事業(yè)單位合蓋的住宅，在改制前，許多單位由于關(guān)停并轉(zhuǎn)，人員分流遺留下的矛盾令人揮之不去，資金缺口嚴重妨礙了對住宅樓日常管理修繕。你中有我，我中有你的房產(chǎn)關(guān)系，互相拖欠經(jīng)費，形成三角債。鍋爐改造、一戶一表改造工程都需要資金實施。你急他不急的策略，令改制后的物業(yè)公司束手無策。怎么辦？

讓人著急，卻暫無良策，但有一點卻令物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)馬虎不得，那就是改為物業(yè)管理公司就要在國家主管部門統(tǒng)一規(guī)范下按照物業(yè)管理標準，進行資格審核認證合格后，合法經(jīng)營。逐年檢驗發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定取消你的經(jīng)營資格。

物業(yè)管理服務(wù)的基本概念