第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，做好物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的銜接工作，構(gòu)建安全、文明、和諧的居住環(huán)境，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

      第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目以及新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行接管，適用本辦法。

      第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定、保障業(yè)主正常生活秩序、誠信守法、平穩(wěn)有序的原則進(jìn)行。

第二章 職責(zé)分工

      第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。

      第五條 區(qū)、縣級(jí)市人民政府負(fù)責(zé)組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)職能部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目的行為實(shí)施具體指導(dǎo)和管理工作。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織協(xié)調(diào)解決業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)項(xiàng)目階段出現(xiàn)的問題。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)予以協(xié)助和配合。

      第六條 信訪、建設(shè)、城市管理、林業(yè)園林、公安、消防、物價(jià)和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等部門應(yīng)當(dāng)按照各自工作職責(zé)，加強(qiáng)與街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門的協(xié)調(diào)配合，協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的相關(guān)工作。

      第七條 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職責(zé)，直接為業(yè)主提供服務(wù)，向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用且物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)已代收的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向?qū)I服務(wù)單位清繳已代收費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)清繳的，專營服務(wù)單位應(yīng)通過合法途徑向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳費(fèi)用，不得因未清繳費(fèi)用而停止向用戶提供服務(wù)。

專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的相關(guān)工作。

      第八條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)督促、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)項(xiàng)目退出活動(dòng)中的相關(guān)工作。

第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護(hù)購房人的合法權(quán)益，履行商品房買賣合同約定，解決物業(yè)項(xiàng)目遺留問題，為物業(yè)項(xiàng)目管理工作的順利銜接提供保證。

      第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠信守法的原則，協(xié)助解決物業(yè)項(xiàng)目遺留問題，做好銜接工作，履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)，保障物業(yè)項(xiàng)目管理活動(dòng)的連續(xù)性。

      第十一條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)從物業(yè)項(xiàng)目管理的連續(xù)性、穩(wěn)定性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，保障物業(yè)項(xiàng)目的正常秩序。

      選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決同意。

      業(yè)主委員會(huì)應(yīng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專營服務(wù)單位督促業(yè)主交納相關(guān)費(fèi)用。

第三章 退出程序

      第十二條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：

      原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定，向業(yè)主、業(yè)主大會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物并及時(shí)退出物業(yè)項(xiàng)目，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)接管物業(yè)項(xiàng)目。

      業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目后，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)，新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方可進(jìn)駐物業(yè)項(xiàng)目。

       原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)退出物業(yè)項(xiàng)目的，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門或者司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目。

     第十三條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)項(xiàng)目：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法作出決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的；

（二）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者符合物業(yè)服務(wù)合同約定的解除條件，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法作出決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法提前解除合同或合同期屆滿不再續(xù)約的；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)或資質(zhì)被注銷、吊銷等原因致使其不能繼續(xù)履行合同義務(wù)的；

（五）依法應(yīng)當(dāng)退出的其他情形。

     第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)移交其合法占有的下列資料和財(cái)物，并配合新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

（一）物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設(shè)施設(shè)備等物品；

（二）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；

（三）物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；

（四）利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料，已代收的專營服務(wù)費(fèi)用、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或裝修押金等其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物；

（五）實(shí)行酬金制的應(yīng)當(dāng)移交管理期間主要財(cái)務(wù)資料的復(fù) 印件；

（六）業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)清冊(cè)等相關(guān)資料；

（七）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。

     第十五條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法作出決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

（一）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)合同后3個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)就退出物業(yè)項(xiàng)目的交接事宜進(jìn)行協(xié)商；同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面告知所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務(wù)單位。

（三）業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)就退出物業(yè)項(xiàng)目的交接事宜協(xié)商一致的，業(yè)主、業(yè)主委員可以委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)或新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)。

（四）業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好移交工作，并制作移交記錄。移交記錄包括項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題等，由參加移交的人員簽字，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽章確認(rèn)，存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在移交記錄中載明。

（五）新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)項(xiàng)目后，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將本辦法第十四條所列資料和財(cái)物轉(zhuǎn)交給新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由雙方簽章確認(rèn)。

     第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再繼續(xù)提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法提前解除合同或不再續(xù)約，應(yīng)當(dāng)在終止物業(yè)服務(wù)合同3個(gè)月前書面告知業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)就退出物業(yè)項(xiàng)目的交接事宜進(jìn)行協(xié)商；同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面告知所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務(wù)單位。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)項(xiàng)目，與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)，將本辦法第十四條所列資料和財(cái)物轉(zhuǎn)交給業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并由雙方簽章確認(rèn)。

（三）業(yè)主、業(yè)主大會(huì)未決定自行管理且未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將本辦法第十四條所列資料和財(cái)物轉(zhuǎn)交給居民委員會(huì)、村民委員會(huì)，并按照第十五條第（四）項(xiàng)的規(guī)定制作移交記錄。

     第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)仍未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理責(zé)任。環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定做好管理服務(wù)工作，屬地職能部門應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的社會(huì)管理職能；街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

      第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕8號(hào)）第十條的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)拒絕。

第四章 法律責(zé)任

      第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)的，物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期退出；逾期拒不退出的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣級(jí)市以上房地產(chǎn)行政主管部門按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定予以處罰；同時(shí)，取消其2年內(nèi)參與前期物業(yè)管理招投標(biāo)和政府采購物業(yè)管理招投標(biāo)的資格；取消其3年內(nèi)參與國家、省、市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目評(píng)選資格。

作出處罰決定同時(shí)抄告市政府采購中心、廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，由廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)將其不良行為記入企業(yè)誠信檔案，并向社會(huì)公布。

     第二十條 除經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決同意外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不符合合同約定的解除條件提前終止合同，擅自撤離物業(yè)項(xiàng)目的，自撤離之日起，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門取消其2年內(nèi)參與前期物業(yè)管理招投標(biāo)和政府采購物業(yè)管理招投標(biāo)的資格；取消其3年內(nèi)參與國家、省、市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目評(píng)選資格。

作出處理決定同時(shí)抄告市政府采購中心、廣州市物業(yè)管理 行業(yè)協(xié)會(huì)，由廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)將其不良行為記入企業(yè)誠信檔案，并向社會(huì)公布。

     第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交屬于全體業(yè)主的檔案資料、財(cái)物和共用設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定予以處罰。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)損毀或者破壞屬于全體業(yè)主的檔案資料、財(cái)物和共用設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條第一款第（二）的規(guī)定予以處罰。

     第二十二條 新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)未通過合法途徑強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)項(xiàng)目的，自進(jìn)駐之日起，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門取消其2年內(nèi)參與前期物業(yè)管理招投標(biāo)和政府采購物業(yè)管理招投標(biāo)的資格；取消其3年內(nèi)參與國家、省、市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目評(píng)選資格。

作出處理決定同時(shí)抄告市政府采購中心、廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，由廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)將其不良行為記入企業(yè)誠信檔案，并向社會(huì)公布。

     第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財(cái)物，違反治安管理的，由公安機(jī)關(guān)依法給予處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

     第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反相關(guān)規(guī)定，拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料、拒不撤出物業(yè)區(qū)域、強(qiáng)行接管的，全體業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)可依法通過仲裁或訴訟途徑解決。

第五章 附則

     第二十五條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法決定自行管理或者委托其他管理人管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理的，參照本辦法執(zhí)行。

     第二十六條 本辦法自2012年12月1日起施行，有效期5年。相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)變化或有效